．新山房地產風水漫談（上篇）．
柔佛新山位于馬來半島最南端，亦是歐亞大陸最南端的城市。根據2009年人口統計，新山市內擁有將近130多萬人口，可說是馬來西亞人口第二多的大城市。
此外，一水之隔把有“大馬南方門戶”之稱的新山與鄰國新加坡隔開，就好比珠海與澳門、深圳與香港一樣，新山擁有相當優越的地理條件。
新柔長堤把新山與新加坡兩個城市連接起來，理應在城市整體的規劃方面有很大發展空間。但回頭觀望過去數十年，新山市的發展速度比預期的落差來得大。
身為第二大城市的新山，若與我國其他城市如亞庇、古晉、檳城等相比，在整體發展規劃及經濟繁榮程度上，以老二自居的新山，目前的處境似乎有點尷尬。
這一期，十林就從風水格局、地理條件、經濟發展等多方面來重點介紹新山房地產現在與未來的動向，讓想要投資或買房自住的您作為一個有利的參考。
首先，十林先向大家介紹新山有別于我國其他城市的房地產特征：
半圓扇形開脈
新山的發展模式是以新山市區的紗玉河兩岸（黃亞福街、敦拉薩路）為中心，向外以放射性半圓扇形開脈的方式，由南往北發展。
新新唇亡齒寒，南成北就
新山和新加坡之間存在著“唇亡齒寒”的關係。特別是新山的房地產若要蓬勃發展，與新加坡的經濟榮景有很大關係。因而在兩個城市與國之間，形成了“南成北就”（新山相對地理位置處在新加坡的北方）的局面。
在1997年金融風暴前的新山房地產“盛世”，新加坡投資客大量湧入推波助瀾，是一個關鍵角色；1997年后將近10年光景，新山房地產從遍地哀鴻中緩慢復蘇，加上新山社會治安問題，新加坡投資客幾近絕跡。
近兩三年來，新加坡經濟持續保持榮景，我們可發現已有許多新加坡人或永久居民再度湧入新山投資房地產，間接也推動新山房地產價格遞增現象。
十年河東，十年河西，十林相信在未來二三十年間，新山與新加坡之間的關係將反成“北成南就“的局面。
無論如何，我們期望馬新兩國之間的政府能在政經文教上多交流合作，在政策上，應採取“富鄰”的策略觀念。不論是在經濟發展等任何方面，都應盡可能和鄰國取得“雙贏局面”而非一味的玩著“零和遊戲”。
住宅水平輻射分散
新山住宅發展形態呈現出“水平輻射分散”。相較于其他城市如吉隆坡，新加坡、台灣、香港等地的住宅發展形態是呈現出“垂直”發展，高樓林立使當地人口垂直向上集中。在新山，房地產發展是以有地房產為主，人口也因此以分散方式呈水平放射擴張。
商業垂直多點集中
新山商業形態特色，趨向于“垂直多點集中”的發展模式。相較于二三十年前，商店發展模式多為有地的個別商店門市店或辦公室，如今在新山西北區、中區、東北區等地方，都不難看到許多大型購物商場林立，如：JUSCO、TESCO、CARREFOUR、GAINT、KSL、SUTERA MALL等等。
在大型購物商場裡包含多至數百間的小型零售商店，形成一棟購物商場集合多家商店集體經營的商業發展模式。
了解這種商業發展趨勢，將有利于企業家、風水師及房地產投資客作出正確的判斷與決策，因為從中可了解到商圈風水氣場動線的變化，消費行為的改變及商業立地策略上的調整佈局等。
假性需求變動大
新山人口看似對住宅的需求率高，其實很多需求率都來自外來人口。許多住宅不一定是屋主自住，也就是說很多是租客使用，當然包括許多外地到新山暫時安身之所，每天來回新加坡工作的假性人口。
因此，若新加坡經濟持續穩定，不但入境新山購買房地產的投資客會不斷增加，同時以客工身分暫居新山的假性人口也會轉向購屋長期居留。
反之，若新加坡經濟面臨衰退大裁員，那將導致這些假性需求者撤離新山房地產市場，直接打擊新山房市。
治安有價
新山居民對住宅安全性的需求遞增。尤其是近10年來屢增的破門行竊等各種社會治安問題，許多原本居住在舊區的居民，都選擇搬遷至有圍籬保安式的新興花園住宅區，間接也帶動房地產的發展及價格的飆升。
當然您若要保障闔家大小出入平安，在選購住宅時就必須付出額外成本，雖然這種社會治安所造成的額外成本，不應由政府轉嫁給市民，造成近年有保安設施規劃的住宅與無保安設施規劃的住宅在價格上落差很大。
這裡順道一提，在97年和98年之前，新山房地產的發展佔全馬數一數二的地位，而新山高檔房地產多為新加坡投資者所有。直到97年98年之后，新山房地產受到金融風暴及治安問題衝擊，使新山房地產價值頓時不及第二三線城市如：檳城、亞庇、古晉等。
然而，近幾年來新興住宅區的發展，使圍籬式住宅成為房地產中火紅的搶手貨。
也因圍籬式及保安24小時不間斷駐守，使新加坡投資者對新山的住宅區治安問題恢復信心，而回流新山房地產市場。從而也間接造成新山新興房地產的價格逐漸被推高，房地產價格遠遠超越舊區住宅如世紀花園、彩虹花園及皇后花園等，造成之間的落差越來越大。
房地產的價格與價值的看法
以經濟學的角度來看，當房地產的價格小于價值時，在未來時間內房地產將有升值看漲的機會；
價格 < 價值 = 看漲
當房地產價格大于價值時，未來投資該房地產的投資者，將面臨看跌局面。
價格 > 價值 = 看跌
在過去對投資者或買家來說，六七十萬令吉的店屋價格相當昂貴。但如今價格超過100萬令吉的店屋卻成為搶手貨。
十林從這種現像中發現，現代的投資者或是買家多受限于市場的價格影響，大家多認為市場行情好時，對未來預期都會更好，但大家忽略了“物極必反”的道理，當房地產到達一定巔峰時，就是它即將“往下調整“的時候了。
所以，在做房地產投資之前，我們必須針對房地產的價值作出判斷，及厘清房地產的價格是否合理。